16 Dicembre 2018
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Terreni agricoli: registro al 9%

A prima vista, le modifiche apportate all’articolo 1, comma 1 dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), per effetto delle quali, a decorrere dal 1° gennaio 2014, le compravendite immobiliari, e quindi anche i terreni agricoli, sconteranno l’imposta di registro al 9%, potrebbero portare a una corsa contro il tempo per le compravendite di terreni agricoli da parte dei coltivatori diretti e degli IAP (Imprenditori agricoli professionali), ma come vedremo, a conti fatti, la variazione comporterà, in determinati casi, comunque un risparmio di imposta.
Sicuramente, per le compravendite di terreni agricoli dove attori non sono soggetti operanti nel comparto agricolo, la novità rappresenta certamente una buona novella, atteso che fino a fine anno l’acquisto di un terreno agricolo comporta l’assolvimento dell’imposta di registro al 15% e delle ipocatastali al 3% (2% + 1%).
Il risparmio di imposta che si avrà è di tutta evidenza, anche se, rispetto a quanto originariamente previsto, il c.d. “decreto istruzione” (il D.L. n. 104/2013) è intervenuto nuovamente modificando l’originaria previsione di un azzeramento delle ipocatastali e prevedendole, invece, in misura fissa pari a €50 cadauna, per un ammontare complessivo di 100 euro.

Esempio:
Valore di mercato terreno agricolo €300.000
Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*15% = 45.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 54.000
Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Risparmio di imposta – 26.900

Al contrario, per il comparto agricolo che da sempre ha avuto un trattamento di favore, la modifica deve essere letta in chiaroscuro a seconda della norma agevolativa chiamata in causa.
A bene vedere, si deve registrare un’inversione di tendenza da parte del legislatore che non è limitata ai trasferimenti immobiliari, ma alla stessa tassazione diretta, tant’è vero che, come in un rally, a distanza di poco più di un quinquennio, a decorrere dal 2014 le Srl, Snc e Sas agricole, non potranno più optare per la tassazione su base catastale ai sensi dell’art.32 Tuir (ma sul tema avremo occasione di soffermarci più avanti).*AGGIORNAMENTO LEGGE DI STABILITA' 2014:è stata ripristinata la possibilità per le società di persone e di capitali, con esclusione di quelle in forma di Spa e Sapa, che svolgono esclusivamente attività agricola, di optare per la determinazione del reddito su base catastale ai sensi dell'articolo 32 TUIR anziché in base al bilancio.
Tornando alle modifiche introdotte all’imposta di registro, come anticipato, il legislatore ha abrogato tutte le norme agevolative a eccezione di quella cosiddetta “prima casa”.
In particolare, per quanto ci interessa, l’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011 ha abrogato la nota I all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 (TUR), ai sensi della quale, se l’acquisto è effettuato da imprenditori agricoli professionali o da associazioni o società cooperative di cui agli articoli 12 e 13 della L. 9 n. 153/1975, si applica l’aliquota dell’8% (mentre le ipocatastali si applicano nella misura “ordinaria” del 3%).
Per poter fruire dell’imposta di registro in misura ridotta l’acquirente deve produrre al notaio rogante la certificazione della sussistenza dei requisiti rilasciata dagli uffici provinciali dell’agricoltura competenti.
L’agevolazione si rende applicabile non soltanto ai soggetti imprenditori agricoli professionali, ma anche a coloro nell’atto di compravendita dichiarino di voler conseguire i requisiti. In tal caso, detti soggetti hanno un triennio per produrre la certificazione, decorso il quale l’AdE procederà al recupero della maggiore imposta dovuta.
Ulteriore causa di decadenza è la destinazione dei terreni, o delle relative pertinenze, diversa dall’uso agricolo che avvenga entro dieci anni dal trasferimento. In tal caso, il contribuente deve provvedere alla comunicazione della mutata destinazione entro un anno.
Riprendendo per semplicità i dati dell’esempio precedente, si nota come la novella introdotta con decorrenza 2014, dispiega effetti positivi anche in questo caso:

Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*8% = 24.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 33.000 Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Risparmio di imposta – 5.900

Per effetto di quanto disposto dall’articolo 14, comma 5 della L. n. 441/1998, a decorre dal 1° gennaio 1999, i giovani agricoltori in possesso dei requisiti per beneficiare degli aiuti previsti dal regolamento (CE) n. 950/1997, nel caso di acquisto o permuta di terreni agricoli, beneficiano di una riduzione dell’imposta di registro che viene applicata nella misura del 75% della misura ordinariamente prevista. Ne deriva che, fermo restando le ipocatastali nella misura del 3% complessivo, il registro sconta l’aliquota del 6%.
Riprendendo ancora i dati dell’esempio precedente avremo:

Imposte dovute fino al 31 dicembre 2013
Registro – 300.000*6% = 18.000
Ipocatastali – 300.000*3% = 9.000
Totale – 27.000 Imposte dovute a decorrere dal 1° gennaio 2014
Registro – 300.000*9% = 27.000
Ipocatastali – 100
Totale – 27.100
Maggior imposta – 100

A bene vedere, è di tutta evidenza come maggiore sarà la base imponibile e più accentuato sarà, a decorrere dal 2014, il risparmio di imposta, poiché in ragione della misura proporzionale delle ipocatastali è stata introdotta la misura fissa pari a un totale di 50 euro.
Discorso a parte è quello da farsi sull’agevolazione prevista per la piccola proprietà contadina (ppc), che sarà oggetto di un prossimo intervento…*AGGIORNAMENTO LEGGE DI STABILITA' 2014: Con la Legge si stabilità 2014 il comparto agricolo ha ottenuto anche il ripristino dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina.

Infatti, il comma 608, intervenendo sull’articolo 10 del D.Lgs. n. 23/2011 con cui viene riformata la disciplina dell’imposta di registro, esclude espressamente da tali modifiche l’agevolazione di cui all’articolo 2, comma 4-bis del D.L. n. 194/2009, convertito con Legge n. 25/2010.

Il regime prevede l’applicazione dell’imposta di registro e di quella ipotecaria in misura fissa, mentre l’imposta catastale è dovuta in misura proporzionale pari all’1%.

L’agevolazione spetta ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

Si ritiene che possa fruire dell’agevolazione in oggetto anche l’aspirante IAP, in ragione del generico rimando alla disciplina di cui al D.Lgs. n. 99/2004, di modo che è applicabile il principio previsto dall’articolo 1, comma 5ter per cui le disposizioni relative allo IAP si estendono “anche ai soggetti persone fisiche o società che, pur non in possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e 3, abbiano presentato istanza di riconoscimento della qualifica alla Regione competente che rilascia apposita certificazione, nonché si siano iscritti all’apposita gestione dell’INPS. Entro ventiquattro mesi dalla data di presentazione dell’istanza di riconoscimento, salvo diverso termine stabilito dalle Regioni, il soggetto interessato deve risultare in possesso dei requisiti di cui ai predetti commi 1 e 3, pena la decadenza degli eventuali benefici conseguiti.”.

Oggetto di trasferimento possono essere esclusivamente i terreni agricoli come definiti dagli strumenti urbanistici vigenti e quindi quelli delle zone E.

Il coltivatore diretto e/o lo IAP hanno l’obbligo, pena la decadenza dall’agevolazione e il recupero delle maggiori imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate, di non procedere alla vendita o alla cessazione della coltivazione nel caso del coltivatore diretto o della conduzione per l’imprenditore agricolo professionale prima che siano decorsi 5 anni dall’atto agevolato.

In deroga a tale previsione di possesso continuato per almeno un quinquennio, è previsto che non si decada nel caso in cui, fermo restando la destinazione agricola del fondo, i terreni acquistati in regime agevolato vengano ceduti o concessi in godimento del terreno al coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo, che esercitano attività agricole di cui all’articolo 2135 cod. civ..

Con la risoluzione n.455/E/2008 l’Agenzia delle Entrate ha affermato come non sia causa di decadenza dall’agevolazione il conferimento, da parte di un coltivatore diretto, anteriormente al decorso del quinquennio dall’acquisto, dei terreni in una neo costituita Sas in cui lo stesso, insieme al coniuge e a un figlio risulti essere socio accomandatario. Infatti, in tal caso, viene comunque perseguito uno dei fini che sono espressamente previsti in deroga alla decadenza, che si precisa non comporta l’applicazione di sanzioni ma solamente il recupero delle imposte.

Al contrario, sempre l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n.227/E/2009 ha confermato la decadenza dall’agevolazione nell’ipotesi in cui il conferimento avvenga nei confronti di una Srl, in quanto in tale fattispecie non è riscontrabile la forma giuridica di società di persone e il conferimento viene effettuato in favore di soggetti diversi da quelli contemplati dall’articolo 11, comma 3, del D.Lgs. n.228/2001.
Oltre a queste cause di non decadenza, si ha un’ulteriore deroga nell’ipotesi in cui la cessione nel quinquennio sia una conseguenza dell’applicazione di politiche comunitarie, nazionali e/o regionali aventi il fine dell’inserimento dei giovani in agricoltura o quello del prepensionamento nel settore.

Proprio in merito all’incentivazione dell’imprenditoria giovanile in agricoltura si deve sottolineare come non risulti più applicabile l’agevolazione di cui all’articolo 14, comma 5 della L. n.441/1998, a decorre dal 1° gennaio 1999, i giovani agricoltori in possesso dei requisiti per beneficiare degli aiuti previsti dal regolamento (CE) n. 950/97, nel caso di acquistino o permuta di terreni agricoli, giovano di una riduzione dell’imposta di registro che viene applicata nella misura del 75% della misura ordinariamente prevista.

Ne deriva che, in ragione del combinato disposto di cui al comma 608 e 609 della legge di Stabilità 2014, l’imposta di registro si renderà applicabile nella misura del 12% e le ipocatastali in misura fissa.

Tuttavia, in riferimento ai giovani imprenditori agricoli, si segnala come vi sia l’opportunità di azionare la prelazione ai sensi del D.Lgs 185/2000 in merito alla dismissione da parte dello Stato dei terreni demaniali, come stabilita dall’articolo 66 del D.L. 1/2012, convertito nella Legge 27/2012. La prelazione sarà esercitabile non appena verrà emanato il provvedimento attuativo del Ministero delle politiche agricole alimentari e forestali, di concerto non quello dell’economia e delle Finanze. Si ricorda come in tal caso i terreni possono mutare l’originaria destinazione agricola per 20 anni dalla trascrizione del relativo contratto.
..

AUTORE: LUIGI SCAPPINI ecnews.it

Ufficio autorizzato Caf CGN

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