Prima casa nello stesso Comune non impedisce l´agevolazionestampa

Con la circolare 27/E/2016 l´Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in materia di fiscalità immobiliare e, per quanto ci interessa, anche in tema di agevolazione per l´acquisto della "prima casa" con applicazione dell´Iva al 4% (oltre ad imposte di registro, ipotecaria e catastale pari ad euro 200 cadauna) o dell´imposta di registro al 2% (oltre ad imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna).

Come noto, l´agevolazione richiede alcuni requisiti che di seguito si ricordano:

- l´acquirente non deve possedere in proprietà, usufrutto, uso ed abitazione, altri immobili abitativi nello stesso Comune in cui è ubicato l´immobile che si intende acquistare con l´agevolazione prima casa;

- l´acquirente non deve possedere altri immobili abitativi su tutto il territorio nazionale, nemmeno per quote, acquistati con l´agevolazione prima casa;

- l´acquirente, se non è già residente nel Comune in cui è ubicato l´immobile, deve trasferire la residenza nel predetto Comune, entro 18 mesi dall´acquisto.

Con la legge di stabilità 2016 il legislatore consente al contribuente di "raddoppiare", sia pure temporaneamente, l´agevolazione prima casa pur in presenza di un immobile abitativo già acquisito in precedenza fruendo delle imposte ridotte. Tuttavia, l´acquirente deve procedere alla vendita della precedente abitazione acquisita con l´agevolazione entro un anno a partire dal momento in cui acquista la "seconda" prima casa. In merito a tale requisito, la circolare Ad E 27/E interviene fornendo un importante chiarimento in relazione al requisito della non possidenza di altri immobili abitativi nello stesso Comune in cui è ubicata l´abitazione da acquisire con l´agevolazione prima casa. Si prenda ad esempio una persona fisica che ha acquisito in passato un immobile abitativo nel comune di Roma e che ora intende acquisire altra abitazione nel medesimo comune con l´agevolazione prima casa. In tal caso, all´atto del nuovo acquisto, deve dichiarare di non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune in cui è ubicata la nuova abitazione da acquistare, ma tale dichiarazione, precisa l´Agenzia, deve intendersi riferita ad immobili diversi da quelli acquistati con l´agevolazione prima casa, altrimenti si vanificherebbe la novità normativa. Resta fermo che l´eventuale possesso di altri immobili abitativi nello stesso Comune, ed acquistati in passato senza l´agevolazione prima casa, preclude l´applicazione dell´agevolazione sul nuovo acquisto. Il chiarimento fornito dall´Agenzia è certamente corretto, pena la possibilità di applicare la novità normativa solo per nuovi acquisti effettuati in un Comune diverso da quello in cui è ubicato il precedente immobile acquisito con l´agevolazione.

Per completezza, si segnala che l´Agenzia delle Entrate ha altresì precisato che se entro il termine di 12 mesi dal nuovo acquisto il contribuente non procede alla vendita dell´abitazione già posseduta in precedenza si produce la decadenza dall´agevolazione sul nuovo acquisto (sanzionata in misura pari al 30% della maggiore imposta dovuta, oltre ad interessi), a meno che entro il predetto termine dei 12 mesi il contribuente non presenti istanza di liquidazione della maggiore imposta, nel qual caso l´Ufficio richiede la sola differenza d´imposta e gli interessi ma non anche la sanzione.